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Tout savoir sur la SCI : Le guide complet 

Vous souhaitez gérer un patrimoine à plusieurs ? La SCI est pour cela une solution intéressante. Souple et avantageux, ce statut juridique permet d’investir ou de gérer un patrimoine familial, voire même d’organiser la transmission d’un immeuble. Vous souhaitez en savoir davantage ? Voici le guide complet pour tout savoir sur la SCI. 

C’est quoi une SCI ? Définition

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société composée de deux associés minimum. Elle est créée dans le but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Ces derniers sont alors la propriété de la société et chaque associé reçoit en contrepartie des parts sociales proportionnelles à son apport. 

Il existe différentes formes de SCI, à savoir : 

  • la SCI de gestion ou de location : c’est la société civile immobilière traditionnelle ; 
  • la SCI familiale uniquement composée de membres de la même famille ; 
  • la SCI construction-vente qui permet d’acheter un terrain, d’y construire un bien immobilier et de revendre le tout ; 
  • la SCI attribution : lors de sa création, les associés reçoivent des fractions de la SCI d’attribution ;
  • la SCI de jouissance à temps partagé qui permet le partage de l’usage d’un bien. 

Il est très important de choisir la forme juridique la mieux adaptée à votre projet. En cas de doute, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un expert-comptable. 

Comment fonctionne une SCI ? 

Comme indiqué précédemment, pour pouvoir exister, une SCI doit réunir deux associés au minimum. Même un mineur peut devenir associé puisque la SCI n’a pas de vocation commerciale. C’est en fonction de leurs apports respectifs que les associés recevront des parts sociales de la société. 

La SCI est également régie par des statuts qui viennent encadrer son fonctionnement, comme sa durée par exemple qui est limitée à 99 ans. La rédaction des statuts est assez libre, mais mieux vaut faire appel à un professionnel comme un expert-comptable pour vous aider à les rédiger. 

La SCI impose également la nomination d’un gérant élu pour représenter la société et réaliser des actes communs, tels qu’une mise en location des biens ou l’ouverture d’un compteur électrique. Bien entendu, il devra rendre des comptes aux associés. Une fois par an a lieu l’assemblée générale ordinaire, comme indiqué dans les statuts. Cette assemblée a notamment pour objectif de voter l’arrêté des comptes comptables. En cas de décision grave ou urgente à prendre, comme un changement de gérant, des assemblées générales extraordinaires seront convoquées. 

Tout savoir sur la SCI : Pourquoi créer une Société Civile Immobilière ? 

Si la SCI est autant plébiscitée, c’est qu’elle regorge de nombreux avantages. Son fonctionnement est relativement souple et il n’y a pas d’investissement initial minimum obligatoire pour pouvoir constituer une SCI. Mais, ses atouts sont bien plus nombreux. On vous explique. 

Une grande flexibilité

La SCI dispose d’un cadre légal peu contraignant, c’est ce qui fait tout son charme. Les associés peuvent organiser leurs relations dans les statuts, de manière très souple. 

L’augmentation des moyens financiers

Opter pour le statut de SCI permet également de réaliser à plusieurs des investissements immobiliers qui n’auraient pas pu être effectués par une seule personne. En effet, la création d’une SCI permet la mise en commun de capitaux et de moyens financiers qui permettent d’augmenter la capacité financière des associés et d’obtenir des prêts bancaires plus facilement. 

La mutualisation des charges et des coûts relatifs au bien

En SCI, vous avez également l’avantage de partager les charges et les coûts liés à la détention du bien immobilier. 

La protection du patrimoine

En tant que structure juridique, la SCI dispose de la personnalité morale et d’un patrimoine propre. Ainsi, la responsabilité des associés est limitée. Cela signifie qu’en cas de soucis, les créanciers ne pourront pas engager d’actions contre les associés tant qu’ils ne se seront pas retournés contre la société. Ce n’est que si l’action contre la société échoue qu’ils pourront alors s’en prendre aux associés. À noter, les associés sont responsables face aux dettes uniquement à hauteur de leur quote-part.

La transmission du patrimoine 

La société civile immobilière facilite également la transmission du patrimoine puisque les héritiers ne reçoivent pas un bien, mais des parts. Les frais de mutation sont donc calculés sur la valeur des parts et non des biens immobiliers. Vous pouvez également créer une SCI avec vos enfants. En tant qu’associés, ils auront encore plus de facilité à obtenir la transmission des parts. 

La gestion du patrimoine 

Enfin, créer une SCI permet de bénéficier d’une gestion simplifiée du patrimoine grâce à l’obtention de revenus complémentaires au travers de loyers perçus, par exemple. Elle permet également de financer un immeuble grâce à la perception des loyers. Monter une SCI est également l’occasion pour le dirigeant d’entreprise de devenir propriétaire de biens nécessaires à son activité, plutôt que de les inscrire à l’actif du bilan de son entreprise. 

Tout savoir sur la SCI : quelle imposition pour la société civile immobilière ? 

Le régime d’imposition de la société civile immobilière est avantageux. Il permet de choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. Un choix intéressant qui permet aux associés d’optimiser leur fiscalité personnelle. C’est l’IR qui sera retenu dans la majorité des cas. Les associés seront alors imposés à hauteur de leur participation au capital. Ils devront déclarer le résultat net avant impôt à hauteur de leur quote-part sur leur déclaration de revenus annuelle. 

Mais, opter pour l’IS peut également être bénéfique. Ici, le résultat net avant impôt est déclaré par la société. C’est elle qui règle le montant. Les associés ne devront indiquer sur leur déclaration personnelle que les éventuels dividendes perçus. Pesez donc bien les pour et les contre et faites-vous assister par un expert-comptable pour choisir le régime fiscal le plus adapté. 

Comment créer une SCI ? 

Pour créer votre SCI, vous allez devoir passer par plusieurs étapes. 

Étape 1 : la rédaction des statuts

C’est l’étape incontournable. Les statuts établissent les modalités de fonctionnement de la SCI. Ils doivent être rédigés et comporter les mentions suivantes :  

  • la forme de la société, à savoir SCI ; 
  • la dénomination sociale de la société ; 
  • le nom et les coordonnées de chaque associé ; 
  • l’objet social ; 
  • la durée de la société (inférieure à 99 ans) ; 
  • les apports des associés ; 
  • la répartition des parts sociales ; 
  • la nomination du gérant ; 
  • les modalités de fonctionnement ; 
  • le montant du capital social ; 
  • le lieu du siège social ; 
  • la période de l’exercice comptable ; 
  • les conditions de dissolution. 

Étape 2 : le dépôt du capital social 

Pour créer une SCI, vous devez ouvrir un compte bancaire dédié sur lequel sera déposé le capital social. Pour rappel, le capital social n’est autre que la somme des apports en nature et en numéraire des associés. Il est également possible de le déposer chez le notaire. Un certificat appelé attestation de dépôt de fonds vous sera alors remis. Il est indispensable pour procéder à l’immatriculation de la SCI. Ce capital social ne pourra être débloqué qu’une fois la société officiellement créée. Sachez qu’il n’y a pas de montant minimum pour se lancer en SCI. Il est donc possible de débuter avec un euro de capital. 

Étape 3 : La publication de l’avis au JAL 

La SCI doit faire l’objet d’une publication au journal d’annonces légales qui devra mentionner son nom, la date de début d’activité, le nom du gérant, etc. Le but est d’informer les tiers de la création de votre société. Elle peut être très bénéfique puisque les locataires pourront avoir vent de votre nouveau projet. 

Étape 4 : dépôt du dossier au greffe

Une fois les étapes 1,2 et 3 réalisées, il est temps de remplir le formulaire de création d’entreprise et de fournir les pièces justificatives demandées. 

Les conditions à remplir pour créer une SCI

Le statut juridique de la SCI est-il ouvert à tous ? Quelles sont les conditions à remplir pour pouvoir y accéder ? On y répond. 

Le nombre d’associés

Deux. C’est très simple : pour créer une société civile immobilière, vous devez être au moins deux personnes. Pas de maximum indiqué. 

L’âge des associés

Il n’y a pas d’âge minimum requis. En d’autres termes, même les mineurs peuvent faire partie des associés. À noter : très souvent, ce sont des parents qui souhaitent créer une SCI avec leurs enfants mineurs pour les avantages que nous avons cités plus haut. 

Le lien entre associés

Ici encore, pas de règle à respecter. Il est possible de créer une SCI en couple, entre amis, entre frères et sœurs, entre partenaires de pacs, etc. 

Comment dissoudre une SCI ? 

Vous avez créé une SCI, mais vous souhaitez y mettre fin ? C’est possible, il faut toutefois respecter certaines conditions pour dissoudre la SCI en bonne et due forme. Tout d’abord, commencez par convoquer une assemblée générale extraordinaire. L’unanimité des votes des associés est requise, sauf si les statuts font part de dispositions contraires. Une fois les biens immobiliers vendus et les créanciers réglés, le prix de vente se répartit entre les associés, proportionnellement à leurs apports. 

Définition, création, avantages… Vous savez à présent tout ce qu’il faut savoir sur la société civile immobilière. Pratique et avantageuse, elle comporte tout de même quelques petits inconvénients comme le poids des démarches de création ou les obligations comptables et fiscales qui demandent l’accompagnement d’un expert-comptable. Osmose vous accompagne dans tous vos projets. Contactez-nous

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