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Comment créer une SCI : la procédure complète, étape par étape

Vous souhaitez préparer votre retraite, gérer votre patrimoine ou assurer votre succession en investissant dans la pierre ? La société civile immobilière est le statut juridique privilégié par les investisseurs immobiliers. Mais, comment créer une SCI ? Quelles sont les étapes obligatoires ? On vous guide pas à pas. 

Pourquoi créer une SCI ? 

La SCI est très plébiscitée auprès des investisseurs immobiliers. Alors, pourquoi un tel engouement pour la société civile immobilière ? Tout simplement parce qu’elle comporte plus d’avantages que d’inconvénients. La société civile immobilière permet de : 

  • Transmettre plus facilement : les opérations de transmission sont largement facilitées dans le sens où il suffit de transmettre ses parts sociales. La procédure est donc plus simple et surtout moins coûteuse que si vous devez transmettre un bien immobilier. Si vous avez des enfants, vous pouvez même transmettre progressivement votre patrimoine immobilier, tout en continuant à le gérer et à percevoir les revenus. 
  • Protéger son patrimoine : eh oui, la SCI est dotée de la personnalité morale. Son patrimoine est donc bien distinct de celui des associés. Cela veut dire qu’en cas de problèmes, les créanciers se retournent d’abord vers la SCI avant d’engager des actions contre les associés. 
  • Augmenter ses capacités financières : être plus nombreux pour l’achat d’un bien immobilier, cela signifie forcément avoir plus de possibilités financières à disposition. La mise en commun des capitaux permet d’acheter un bien immobilier qui n’aurait pas pu être acquis seul. En plus, cette capacité financière rassure les établissements bancaires plus enclins à accorder des prêts. 
  • Partager les coûts : opter pour la SCI, c’est aussi partager l’ensemble des frais et des charges locatives entre tous les associés. 
  • Avoir le choix entre l’IS ou l’IR.
  • Profiter d’un fonctionnement flexible : les statuts sont rédigés librement par les associés. Par conséquent, ils peuvent décider de plusieurs modalités. 

Comment créer une SCI ? 

La SCI peut certes être constituée avec un capital d’un euro seulement, mais il est bien souvent supérieur et variable. Un capital important peut faciliter les besoins de trésorerie en cas d’investissements. Il est donc conseillé d’apporter une somme suffisamment importante pour faire face aux diverses dépenses. 

Pour monter votre SCI, vous devrez également trouver un coéquipier. Oui, il est impossible d’être le seul associé de votre société civile immobilière. Vous devez être au moins deux personnes physiques ou morales. 

Les associés peuvent aussi bien être des tiers, que des amis, des parents, des frères et sœurs et même des enfants mineurs ! Ceux-ci devront toutefois être représentés par une personne titulaire de l’autorité parentale.

Création de la SCI : les étapes à respecter  

Vous remplissez toutes les conditions citées ci-dessus ? Il est temps de passer aux choses sérieuses. Si la SCI profite d’un fonctionnement assez souple, les formalités de création peuvent sembler parfois lourdes. Mieux vaut être accompagné. 

Étape 1 : les apports au capital social 

Le capital répond à différents objectifs. Il est directement lié à la participation des associés. Ceux-ci pourront faire des apports en numéraire (somme d’argent versée sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI). Dans ce cas, un certificat de dépôt des fonds leur sera remis. Ils peuvent aussi faire des apports en nature (ex. : apports de biens ou matériel). Chaque bien sera estimé et la valeur renseignée dans une clause des statuts. Le capital social impacte le pourcentage détenu par chaque associé dans le capital de l’entreprise. Il sert à déterminer les parts sociales. Le capital social va aussi alimenter le compte de la SCI et permettre de réaliser les premières dépenses. 

Étape 2 : la rédaction des statuts de la SCI

C’est une étape essentielle. C’est pour cette raison qu’il vaut mieux déléguer la rédaction à un professionnel tel qu’un expert-comptable. Les statuts doivent à la fois répondre aux objectifs visés par les associés, sans oublier de mentionner des informations précises contenues dans l’article 1835 du Code civil. Ils doivent contenir toute une série d’informations, telles que : 

  • l’identité de chaque associé ;
  • leurs apports ; 
  • la forme de la société à savoir SCI ;
  • la dénomination sociale, c’est-à-dire son nom ;
  • le capital social qui peut être fixe ou variable ;
  • la durée qui ne peut excéder 99 ans ; 
  • les modalités de fonctionnement ;
  • l’adresse du siège social qui est en général l’adresse du domicile d’un des associés. 

Étape 3 : la publication au journal d’annonces légales

Vous avez un mois à compter de la signature des statuts pour faire paraître un avis de constitution de votre SCI dans un journal d’annonces légales édité dans le département d’immatriculation de votre société. Cette annonce, qui a pour but d’informer les tiers de l’existence de votre SCI, doit comprendre des mentions obligatoires telles que la dénomination sociale, la forme juridique, l’adresse du siège social, la durée de la société, etc. Suite à la publication, vous recevrez une attestation de parution au JAL que vous devrez joindre au dossier de demande d’immatriculation. 

Étape 4 : l’immatriculation de la SCI

Enfin, vous devez terminer par l’immatriculation de la SCI. Pour cela, vous devez adresser un dossier de demande au greffe du tribunal de commerce. Vous avez un mois après la signature des statuts pour vous charger de cette formalité. Pour cela, vous devez fournir certains documents, comme un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés, un exemplaire de l’acte de nomination du gérant, s’il n’est pas désigné par les statuts, l’attestation de parution au JAL, etc. Des documents supplémentaires vous seront demandés selon que le dirigeant est une personne physique ou morale. Une fois l’immatriculation réalisée, la SCI recevra un extrait Kbis. 

Quel est le délai moyen d’immatriculation d’une SCI ? 

Une fois votre dossier déposé sur l’INPI, la procédure est assez rapide. L’administration vérifie l’ensemble des pièces puis procède à l’inscription de la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Certains greffes sont engorgés à cause du nombre grandissant de demandes. Cela peut occasionner des retards, mais il faut en général compter une à deux semaines pour obtenir l’immatriculation de la SCI.  

Créer une SCI : quel est le coût ? 

La constitution d’une SCI implique différentes démarches administratives et juridiques. C’est en fonction de l’accompagnement que vous choisirez que vous pourrez déterminer le coût. En effet, si vous déléguez les formalités à un expert-comptable, cela vous coûtera forcément plus cher que si vous vous occupez de chaque étape seul. La tranquillité a un coût ! Le recours à un expert-comptable est de loin la solution la plus fiable pour vous. En effet, le moindre oubli dans votre dossier pourrait conduire au rejet de votre demande, à une perte de temps et d’énergie et à des frais supplémentaires. 

Ensuite viennent les frais d’inscription au RCS qui s’élèvent à 66,88 euros, auxquels il faut ajouter les frais relatifs à la déclaration des bénéficiaires effectifs. Au total, comptez 88,29 euros. Attention, il ne faut pas oublier que les étapes préalables ont aussi un coût. La rédaction des statuts peut varier jusqu’à plusieurs milliers d’euros si vous passez par un professionnel, et la publication de l’avis au JAL a elle aussi un coût (185 euros en métropole). 

Enfin, hormis les frais de constitution, votre SCI aura également besoin de fonds pour avancer d’où l’importance d’un capital social supérieur à un euro.

FAQ SCI

Vous avez des questions ? Votre expert-comptable y répond. 

Combien de SCI peut-on avoir ? 

Il n’y a pas vraiment de règles. Un associé peut détenir des parts dans plusieurs SCI. C’est tout à fait possible. N’hésitez pas à vous faire accompagner pour savoir s’il est plus intéressant d’avoir une seule SCI avec plusieurs biens, ou plusieurs SCI détenant chacune un seul bien. 

Où faut-il enregistrer les statuts pour créer une SCI ? 

Cette démarche s’effectue auprès du service des impôts des entreprises. Les statuts doivent être rédigés en deux exemplaires originaux qui seront remis au guichet unique lors de la création de la société. 

Où faut-il immatriculer la SCI ? 

Vous devez faire immatriculer votre SCI à l’endroit dont dépend le siège social de la société. 

La SCI comporte de nombreux avantages en termes de gestion et de transmission de patrimoine qui font qu’elle est très appréciée. Cependant, ses atouts ne doivent pas masquer l’importance des formalités administratives et juridiques à réaliser. N’hésitez pas à vous faire accompagner pour la constitution de votre société. Vous gagnerez en temps, en argent et en sérénité. 

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