Qu’est-ce que la SCI et quel est son intérêt ? 

Sommaire

La Société Civile Immobilière (ou SCI) est une forme juridique de société permettant de gérer un patrimoine immobilier. Constituée de deux personnes au minimum, cette structure juridique dispose de statuts qui régissent son fonctionnement. Mais, pourquoi opter pour cette forme sociale ? Quel est l’intérêt de la SCI ? On vous dit tout ce que vous devez savoir sur la Société Civile Immobilière. 

Société Civile Immobilière : qu’est-ce que c’est ? 

SCI définition

La SCI est une société dite civile, puisqu’elle n’exerce pas d’activité commerciale. Elle est créée par deux associés au moins, qui peuvent être des personnes physiques ou morales. L’intérêt principal de la SCI est de détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Elle peut avoir comme activité principale la mise en location ou la détention d’un patrimoine immobilier. Il n’y a pas de capital minimum pour créer une SCI. 

Fonctionnement de la SCI

Comme toute société, la SCI dispose de statuts qui réglementent son fonctionnement. Pour assurer sa gestion quotidienne, les associés pourront nommer un ou plusieurs gérants qui peuvent être des associés ou des tiers. Les associés de la SCI ne sont pas directement détenteurs des biens, mais ils possèdent plutôt des parts sociales de la société, proportionnellement à leur apport.  

Les différents types de SCI

Il existe différents types de SCI, à savoir : 

  • La SCI familiale : ici, les associés sont membres d’une même famille. Ce type de SCI est idéal pour préparer la succession d’un bien, ou gérer tout simplement un patrimoine en famille. 
  • La SCI classique : elle permet à des associés qui ne sont pas de la même famille d’acheter un bien immobilier, de le gérer ensemble et de le mettre en location. 
  • La SCI d’attribution : elle a pour but de construire ou d’acheter des biens immobiliers pour ensuite les diviser par fractions attribuées proportionnellement aux parts sociales. Les associés en acquièrent par la suite la jouissance ou la propriété de plein droit. 
  • La Société Civile de Construction Vente (SCCV) : elle a pour but d’acquérir un bien immobilier (ou de le construire) pour le revendre rapidement à des tiers, et de réaliser ainsi une plus-value. Cette activité a un caractère commercial, c’est pourquoi la société devra basculer vers le régime de l’IS quant à son imposition. 

Quelle fiscalité pour la SCI ? 

En règle générale, la société civile immobilière n’est pas soumise à l’impôt, mais chaque associé sera imposable à l’impôt sur les revenus en fonction de sa quote-part au capital. 

Quel est l’intérêt de la SCI ? Les avantages 

Alors, pourquoi constituer une SCI ? La société civile immobilière présente de nombreux avantages pour les personnes souhaitant investir dans un projet commun immobilier. Parmi ces avantages, on trouve : 

  • La protection du patrimoine des associés : la société est immatriculée au RCS et est dotée de la personnalité morale. Elle est donc l’unique détentrice du bien immobilier. En cas de difficultés financières, les créanciers se tourneront en priorité vers la SCI pour régler les dettes, avant de se tourner vers les associés. 
  • Un fonctionnement aménageable : la SCI est une structure flexible dont les statuts peuvent être facilement aménagés par les associés. Lors de la constitution, ceux-ci peuvent également choisir entre un capital fixe et un capital variable. Le capital variable n’oblige pas la convocation d’une assemblée générale, contrairement au capital fixe, si un des associés veut augmenter ou diminuer le capital social
  • Les avantages fiscaux : la SCI permet aux associés de diminuer leurs impôts. Par exemple, en cas de déficit, les associés peuvent l’indiquer sur leur déclaration des revenus et bénéficier ainsi d’une réduction. Il faut aussi savoir que même si la SCI est à l’impôt sur les revenus, elle n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôt à payer. Elle est transparente. Les associés sont directement imposés sur les bénéfices qu’elle réalise. Chaque associé déclare sa quote-part sur sa déclaration d’impôt sur les revenus. Il est cependant possible de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés. 
  • Le partage des coûts : les charges locatives et les frais en rapport avec les biens sont divisés entre les associés. 
  • Un argument de taille face aux banques : opter pour une SCI, c’est aussi peser un certain poids face aux banques, grâce au cumul des apports des associés. Les établissements bancaires seront alors plus disposés à accorder des prêts. 
  • Une transmission du patrimoine immobilier simplifiée : la constitution d’une SCI confère aux héritiers des parts sociales qu’ils peuvent vendre. Elle donne également la possibilité aux parents de transmettre un patrimoine immobilier à leurs enfants tout en conservant la gestion du bien grâce au démembrement des parts sociales.
  • Une manière d’éviter l’indivision : la forme juridique SCI permet d’éviter les conflits en cas d’indivision (divorce, séparation, décès, etc.). 

Les inconvénients de la SCI

Malgré tous ces avantages, il faut savoir que la SCI présente également quelques inconvénients qu’il est toujours bon de connaître, à savoir : 

  • Un formalisme assez pointu, notamment lors de sa création : rédaction des statuts, immatriculation au RCS, enregistrement au centre des impôts… La procédure de création peut sembler complexe. 
  • La nécessité d’être à plusieurs : il est impossible de créer une SCI seul. Vous devez être au minimum deux. 
  • L’obligation d’une assemblée générale et d’une gestion comptable : chaque année, le gérant de la SCI doit convoquer les associés en assemblée générale pour leur présenter les comptes et obtenir leur approbation. À la suite de l’assemblée est dressé un procès-verbal. Si la SCI est soumise à l’IS alors elle devra en plus tenir une comptabilité commerciale, même si tous les types de SCI ont intérêt à en tenir une. 
  • Dans le cas où la SCI est endettée, chaque associé sera contraint de payer la dette, avec ses propres moyens, en fonction des parts sociales et des obligations dans la société. 

Cas du régime de l’indivision

Pour être propriétaire d’un bien à plusieurs, vous pouvez soit opter pour la SCI, soit pour le régime de l’indivision. Alors, de quoi s’agit-il et quelle est la différence entre ces deux options ? Le régime de l’indivision est un régime qui s’applique d’office, sans qu’aucune formalité ne soit nécessaire. En d’autres termes, il s’agit du régime qui s’applique automatiquement en cas de succession, lorsque les héritiers sont plusieurs. Ici, le propriétaire est indivisaire. Il détient une quote-part qui lui permet d’avoir des droits sur l’ensemble du bien. En revanche, dans le cas de la SCI, les droits de chaque associé sont limités aux parts sociales qu’ils détiennent. 

La société civile immobilière est un statut juridique très prisé qui comporte de nombreux avantages pour les activités d’investissement immobilier. Vous souhaitez créer votre SCI ? Vous souhaitez plus d’informations au sujet de ce statut juridique ? Le cabinet Osmose se tient à votre entière disposition. N’hésitez pas à nous contacter

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