Vous envisagez de créer une société civile immobilière ? La SCI est un statut juridique intéressant pour investir ou gérer un patrimoine immobilier. Mais, quelle fiscalité choisir ? Si cette société est soumise de principe à l’impôt sur le revenu, il est aussi possible de choisir le régime de l’IS. Alors, comment faire le bon choix ? Quels sont les avantages et les inconvénients des deux formules ? On vous aide à bien choisir le régime d’imposition de votre SCI.
Rappel : pourquoi créer une SCI ?
La SCI est une société créée pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Composée de deux associés au minimum, elle permet aussi d’acquérir ou de transmettre un patrimoine immobilier. Elle peut aussi servir à concrétiser des projets immobiliers professionnels. C’est pourquoi il existe différentes formes de SCI. On distingue :
- la SCI de gestion ou de location ;
- la SCI familiale uniquement composée de membres de la même famille ;
- la SCI construction-vente ;
- la SCI attribution ;
- la SCI de jouissance à temps partagé qui permet le partage de l’usage d’un bien.
Retrouvez toutes les informations à connaître sur la SCI dans notre dossier complet.
Fiscalité SCI : Pourquoi conserver l’IR ?
Par principe, la SCI est soumise à l’IR. C’est donc la forme la plus répandue. Découvrez les avantages et les inconvénients de cette possibilité.
Fonctionnement et principe de transparence
Vous pouvez très bien décider de conserver ce régime d’imposition et son principe de transparence. Dans ce cas, en tant qu’associé, vous serez imposé sur les revenus perçus de l’exercice, en fonction de votre apport dans le capital. Sur votre feuille d’impôt personnelle, vous devrez indiquer la quote-part des bénéfices qui vous revient.
Fiscalité SCI : Avantages de l’IR
Alors, pourquoi préférer l’IR à l’IS pour votre SCI ? L’imposition sur le revenu vous donne la possibilité de :
- Déduire certaines charges.
- Choisir entre une imposition au régime réel ou au régime micro-foncier SCI.
- Déduire une partie du déficit : vous pouvez imputer une quote-part du déficit de 10 700 euros. Si celui-ci est inférieur, vous pourrez reporter la part de déficit excédentaire sur le revenu global des 6 prochaines années.
- Profiter d’une exonération totale de plus-value de cession si vous conservez le bien au moins 22 ans. Si cela fait plus de 30 ans que vous le détenez, alors vous pourrez bénéficier d’une exonération de prélèvements sociaux.
- Accéder à une comptabilité simplifiée qui ne demande pas nécessairement de faire appel à un expert-comptable, bien que ce soit conseillé.
Inconvénients de la SCI à l’IR
Malheureusement, le régime de l’IR n’est pas synonyme que d’avantages, et il comporte aussi son lot d’inconvénients. Parmi eux, on peut citer le fait de ne pas pouvoir déduire la totalité des charges relatives à l’acquisition du bien immobilier. Donc, si vous vouliez déduire les intérêts de l’emprunt qui vous a servi à acheter ce bien, vous pouvez l’oublier.
De la même manière, vous ne pourrez pas déclarer le montant des travaux réalisés. Enfin, si les bénéfices réalisés sont importants, ils seront imposés à une tranche marginale relativement élevée.
Fiscalité SCI : pourquoi opter au contraire pour l’IS ?
Vous pouvez aussi choisir l’IS pour votre SCI. Si jusqu’à fin 2018, ce choix était irrévocable, il est désormais possible de revenir à l’IR avant la fin du 5e exercice de la société.
Fonctionnement et caractéristiques de la SCI soumise à l’IS
Si vous optez pour le régime de l’IS, sachez que votre SCI sera alors dotée d’une personnalité fiscale. À la fin de chaque exercice, c’est la société qui sera prélevée par l’administration fiscale, et non l’associé comme c’est le cas pour l’IR. Le résultat est donc directement imposé à l’IS. La SCI pourra choisir de reverser ou pas les bénéfices aux associés. Dans ce cas, ils seront à leur tour imposés.
Avantages de l’IS pour la SCI
En optant pour le régime de l’IS pour votre SCI, vous pourrez :
- Déduire certains frais impossibles à déduire avec l’IR. C’est le cas des droits d’enregistrement ou des frais de notaire par exemple.
- Amortir les immeubles inscrits à l’actif et diminuer le résultat imposable grâce à la dotation aux amortissements.
- Choisir entre le prélèvement forfaitaire obligatoire ou l’imposition à la tranche marginale d’impôt sur le revenu pour vos dividendes.
- Déduire la rémunération du gérant du résultat de la SCI.
- Reporter le déficit de la société civile immobilière d’une année sur l’autre pour réduire la base d’imposition.
Inconvénients de la SCI à l’IS
Le principal inconvénient de ce régime d’imposition est sans aucun doute la double imposition puisque les bénéfices de la SCI sont imposés une première fois. Puis, une fois l’imposition effectuée, les sommes restantes sont mises en réserve ou affectées sous forme de dividendes aux associés. Si c’est le cas, une seconde imposition aura lieu au titre de dividendes ou de rémunération sur la feuille d’impôt personnelle de l’associé.
Autre inconvénient de taille : la taxation en cas de cession. Il est impossible de bénéficier d’abattements fiscaux pour durée de détention.
Enfin, opter pour l’IS demande également de faire appel à un expert-comptable puisque la tenue de la comptabilité est assez complexe (grand livre, comptes annuels, livre journal, etc.).
Comment choisir entre IS et IR ? Les arguments pour vous aider à trancher sur la fiscalité SCI
Alors, comment faire pour choisir ? Suffit-il de compter le nombre d’avantages et d’inconvénients de chaque régime, de faire une moyenne et de décider ? Pas vraiment, le choix est un peu plus complexe. Alors bien sûr, il est important de comparer les aspects positifs et négatifs de chaque régime d’imposition, mais il ne faut pas oublier de prendre en compte votre situation fiscale personnelle, vos objectifs patrimoniaux ainsi que votre mode de financement.
Exemple d’argument en faveur de l’IR
Si vous avez un objectif sur le long terme et que vous avez envie de conserver votre bien immobilier durant plus de 22 ans, alors le choix de l’IR peut être intéressant.
Exemple d’argument en faveur de l’IS
Si vous êtes déjà imposé dans les tranches marginales supérieures de l’IR, alors le régime de l’IS sera peut-être préférable.
N’oubliez pas également de prendre en compte votre mode de financement. Avec l’IS vous pouvez déduire les intérêts de l’emprunt : un réel plus pour réduire les bénéfices de la SCI.
Choisir entre l’IS et l’IR pour sa SCI suppose de prendre en compte de nombreux critères. Le choix est loin d’être anodin et les conséquences sont nombreuses. C’est en fonction de votre choix que seront déterminés le mode d’imposition, mais aussi la possibilité de déduire des frais, la taxation des plus-values immobilières, les obligations comptables, le type de bail possible en locatif, etc. Alors, prudence. N’hésitez pas à vous faire accompagner d’un expert-comptable pour effectuer votre choix. Osmose se tient à votre entière disposition.
