La société civile immobilière connaît un franc succès. En l’espace de 10 ans, le nombre de SCI a presque doublé en France. Elle est réputée pour sa fiscalité avantageuse et sa flexibilité, mais connaissez-vous réellement son fonctionnement ? Importance des statuts, capital, responsabilité et droits des associés… Voici comment fonctionne la SCI.
C’est quoi la SCI ? Rappel
La société civile immobilière est une structure juridique composée d’au moins deux personnes, à savoir les associés. Constituée dans le but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers, elle dispose d’un fonctionnement qui lui est propre et qui est entièrement régi par les statuts.
Personne morale dont l’objectif est principalement immobilier, sans aucun but commercial, la SCI permet aux associés de rassembler des capitaux pour acquérir un bien en commun et partager les bénéfices proportionnellement à leurs apports. Mais encore ?
Fonctionnement de la SCI : l’importance des statuts
Ce sont les statuts qui régissent le fonctionnement de la SCI. Leur rédaction est assez libre, certes, mais vous devez tout de même veiller à faire figurer certains points essentiels comme :
- les règles de majorité en cas de vote en assemblée ;
- les règles en cas de vente ;
- l’étendue du mandat du gérant ;
- etc.
Les statuts sont de vrais modes d’emploi pour la SCI. Ils comportent toutes les informations utiles aux tiers (dénomination sociale, noms des associés, siège social, etc.) et toutes les règles applicables aux associés. Une vraie référence !
En cas de nécessité de les modifier, il vous faudra passer par plusieurs étapes :
- convoquer une assemblée générale extraordinaire pour procéder à un vote ;
- rédiger les nouveaux statuts ;
- les faire publier au JAL (journal d’annonces légales) ;
- déposer un dossier au greffe du tribunal.
Composition de la société civile immobilière
Pour créer une SCI, il faut au moins trois éléments.
Les associés
Il en faut au moins deux. Toute personne morale ou physique peut faire partie d’une SCI, qu’elle soit majeure ou mineure. En effet, la SCI n’a pas vocation commerciale puisque son objectif est principalement de gérer un bien immobilier. Les associés peuvent même être de la même famille (c’est le cas pour la SCI familiale). Sachez que le nombre d’associés n’est pas limité. La société civile immobilière a une durée de vie de 99 ans durant laquelle les associés ont une responsabilité illimitée et non solidaire en cas de dettes. Enfin, les bénéfices dégagés sont :
- soit distribués aux associés en fonction de leur capital ;
- soit affectés en réserve.
Le gérant
Pour diriger la SCI, un ou plusieurs gérants sont désignés dans les statuts, au moment de la création. Ensuite, ils doivent être élus à la majorité au cours d’assemblées générales. Il n’est pas forcément nécessaire d’être associé pour devenir gérant de la SCI. En revanche, il faut être majeur ou mineur émancipé, ne pas être interdit de gestion et ne pas exercer de profession incompatible avec cette fonction (les notaires ou les avocats ne peuvent pas devenir gérants de SCI, par exemple).
Le gérant a pour mission principale de gérer la société, sans forcément avoir à consulter l’avis des associés. Il peut cesser ses fonctions suite à une démission, un décès, à la fin de son mandat, ou à révocation à la majorité en assemblée.
Le capital
Pour créer une SCI, il faut donc des associés, un gérant… et un capital. Celui-ci n’est pas limité. Il peut même se résumer à un euro. Mais, en réalité, un capital un peu plus important est tout de même conseillé. Ça, c’est si vous souhaitez faire un apport en numéraire.
Sachez que vous pouvez également effectuer votre apport en nature, c’est-à-dire en biens immobiliers, par exemple. La valeur sera alors évaluée. En contrepartie des apports, les associés reçoivent des parts sociales.
Le capital peut être fixe ou variable. C’est au moment de la constitution de la SCI que vous devrez choisir. Si vous optez pour un capital fixe, alors vous devez déterminer une somme à l’avance qui sera indiquée dans les statuts. Si vous souhaitez ensuite la modifier, vous devrez convoquer une assemblée, modifier les statuts, publier une annonce, etc. En revanche, si vous optez pour le capital variable, vous devrez déterminer deux sommes à l’avance dans les statuts : le capital minimum et le capital maximum. Cette option est beaucoup plus flexible et permet de décider librement entre ces seuils, sans avoir à remplir de formalités.
Fonctionnement de la SCI en détails
La société civile immobilière est certes très plébiscitée. Mais, avant de sauter le pas et d’opter pour cette structure juridique, vous devez connaître son fonctionnement.
Les assemblées générales
La société civile immobilière doit tenir une assemblée générale une fois par an. C’est une obligation. Toute prise de décision, qu’il s’agisse d’une nouvelle acquisition ou d’un projet de vente, devra être discutée en assemblée générale afin que les associés puissent donner ou non leur accord.
Les obligations législatives au bon fonctionnement de la SCI
Durant son mandat, le gérant a obligation d’établir un rapport de gestion annuelle. C’est lui qui assure la gestion des affaires courantes comme l’encaissement des loyers, le paiement des charges, etc. Il est donc normal qu’il en fasse part aux associés. Le mandat doit retracer l’ensemble des évènements de l’année, les recettes encaissées, les dépenses, les acquisitions et les cessions de parts sociales, sans oublier le résultat de l’exercice.
Les obligations fiscales
La SCI peut être imposée soit à l’impôt sur le revenu soit à l’impôt sur les sociétés. N’hésitez pas à lire notre article dédié sur le choix du régime d’imposition en SCI.
Les droits des associés
Les associés bénéficient d’un droit de vote en assemblée, ainsi que de dividendes, suite à la répartition des bénéfices de la SCI. Ils ont également le pouvoir de nommer ou de révoquer le gérant.
Quelle différence entre société civile immobilière et régime de l’indivision ?
Quand on souhaite devenir propriétaire d’un bien immobilier à plusieurs, c’est souvent le régime de l’indivision qui s’applique. Alors, de quoi s’agit-il et qu’est-ce qui le distingue de la SCI ? Le régime de l’indivision ne nécessite aucune formalité et s’applique d’office, notamment lors de succession et lorsque les héritiers sont plusieurs. Sous le régime de l’indivision, chaque propriétaire détient une quote-part, mais les droits s’étendent sur l’ensemble du bien immobilier. C’est ce qui le différencie de la SCI où les associés détiennent des parts sociales auxquelles leurs droits se limitent.
Vous en savez à présent davantage sur le statut et le fonctionnement de la société civile immobilière. Importance des statuts, droits et obligations des associés, capital fixe ou variable… N’hésitez pas à découvrir notre dossier complet pour en savoir davantage.
