Depuis la loi de finances pour 2025, une nouvelle mesure fiscale permet d’exonérer temporairement de droits de mutation à titre gratuit certains dons familiaux en espèces, à condition qu’ils soient affectés à l’achat ou à la rénovation de la résidence principale du bénéficiaire. Ce dispositif, en vigueur du 15 février 2025 au 31 décembre 2026, constitue une opportunité fiscale à ne pas négliger pour les familles souhaitant transmettre leur patrimoine tout en soutenant des projets immobiliers utiles et durables.
Les conditions d’éligibilité à l’exonération
Types de dons concernés
Seuls les dons de sommes d’argent réalisés en pleine propriété sont concernés. Le don peut être effectué par chèque, virement, mandat ou même remise d’espèces, à condition qu’il soit traçable et déclaré. Les donations de biens immobiliers ou mobiliers sont donc exclues de cette exonération spécifique.
Bénéficiaires éligibles
Le dispositif vise principalement les descendants : enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants. Si le donateur n’a pas de descendance, il peut transmettre ces sommes à ses neveux ou nièces. Il n’y a aucune condition d’âge pour le donateur, ce qui permet aussi aux grands-parents ou arrière-grands-parents d’en faire usage.
Conditions d’affectation des fonds
Pour bénéficier de l’exonération, le donataire (celui qui reçoit le don) doit utiliser les sommes reçues dans un délai de six mois pour l’un des deux cas suivants :
- L’acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement destiné à devenir sa résidence principale (ou celle de son locataire, sous réserve que ce dernier ne fasse pas partie de son foyer fiscal).
- La réalisation de travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale.
Dans les deux cas, le bien concerné doit être utilisé comme résidence principale, et non comme investissement locatif classique ou résidence secondaire.
Les plafonds d’exonération
Limites financières
La mesure prévoit une exonération dans une double limite :
- 100 000 € par donateur à un même donataire.
- 300 000 € de plafond global par donataire, tous donateurs confondus.
Ces plafonds s’appliquent uniquement aux sommes versées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Un même donateur peut donc aider plusieurs enfants ou petits-enfants dans cette limite, et un bénéficiaire peut recevoir plusieurs dons (parents, grands-parents…) tant qu’il ne dépasse pas le plafond global.
Exemples pratiques
Un père peut donner 100 000 € à son fils. La grand-mère maternelle peut aussi donner 100 000 € au même fils. Et un oncle, 100 000 € également. Le fils aura reçu 300 000 € exonérés, dans les règles. Mais attention : une fois ce plafond atteint, les dons supplémentaires seront taxés selon les règles de droit commun.
Cumul avec d’autres dispositifs fiscaux
Abattements de droit commun
Cette exonération temporaire ne remplace pas les abattements classiques, mais s’ajoute à eux sous certaines conditions. Ainsi, une fois les 100 000 € exonérés consommés, les montants supplémentaires peuvent bénéficier :
- D’un abattement de 100 000 € par enfant.
- De 31 865 € par petit-enfant.
- De 5 310 € par arrière-petit-enfant.
- De 7 967 € par neveu ou nièce.
Ces abattements sont renouvelables tous les 15 ans.
Don familial de sommes d’argent (CGI, art. 790 G)
Autre dispositif cumulable si les conditions sont réunies : le don familial de somme d’argent, exonéré jusqu’à 31 865 €, à condition que le donateur ait moins de 80 ans et le donataire soit majeur. La stratégie consiste alors à jouer avec les différents plafonds tout en respectant les obligations déclaratives.
Non-cumul avec certains avantages fiscaux
Attention : cette exonération ne peut pas être cumulée avec certains dispositifs fiscaux pour les mêmes dépenses. Sont exclus notamment :
- Le crédit d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile.
- La déduction des charges foncières (travaux déductibles).
- La prime de transition énergétique (MaPrimeRénov’).
Il faudra donc choisir entre l’exonération de droits sur le don et les aides/subventions fiscales habituelles.
Obligations déclaratives et justificatives
Déclaration du don
Le don doit être déclaré dans le mois suivant sa réalisation via le formulaire n° 2735. Cette formalité est indispensable pour bénéficier de l’exonération.
Justificatifs à conserver
Le donataire doit pouvoir prouver que les sommes reçues ont bien été affectées à l’achat ou à la rénovation énergétique d’un bien destiné à devenir sa résidence principale. Il devra donc conserver :
- Actes d’achat ou promesse de vente.
- Factures de travaux éligibles.
- Justificatifs bancaires des virements et paiements.
- Contrat de bail si le logement est mis en location à un tiers.
Sanctions en cas de non-respect des conditions
Si les conditions d’affectation ou de délai ne sont pas respectées, l’exonération est remise en cause. Les droits de mutation deviennent exigibles, avec intérêts de retard.
Exemples de non-conformité
- Utiliser les fonds au-delà de six mois après leur réception.
- Réaliser des travaux non éligibles.
- Louer le bien à un membre de son foyer fiscal.
Dans ces cas, l’administration fiscale pourra requalifier l’opération et appliquer les droits de donation classiques, assortis des pénalités prévues.
Conclusion
Avec cette exonération temporaire, l’État encourage clairement la solidarité familiale tout en poursuivant deux objectifs : stimuler l’accession à la propriété et soutenir la rénovation énergétique. C’est une opportunité fiscale intéressante pour organiser la transmission de patrimoine dans un cadre sécurisé. À condition bien sûr de respecter rigoureusement les conditions et les délais.
Chez Osmose, on vous accompagne pas à pas pour structurer vos donations, sécuriser vos projets et faire les bons choix fiscaux. Car un bon don, c’est avant tout un don bien préparé.
