Aujourd’hui, les espaces de coworking et les bureaux partagés se multiplient. Le monde du travail est en pleine mutation. Mais, ces modifications suscitent quelques interrogations. Est-ce qu’une offre de coworking peut être considérée comme une sous-location ? Une décision récente de la Cour de cassation apporte une clarification essentielle à cette question. Osmose®, votre expert-comptable en Essonne (91), vous aide à comprendre cette décision de justice.
Coworking ou sous-location : Le contexte de l’affaire
Pour mieux comprendre la décision rendue par la Cour de cassation, penchons-nous tout d’abord sur le contexte de l’affaire. Ici, le propriétaire d’un local de 2 232 m2 décide de le louer à une société. Cet espace se divise en une partie stockage de 2 000 m2 environ et une autre partie bureau.
Un bail commercial est alors établi. Il précise que ce local doit servir uniquement de zones de stockage, d’entreposage ou d’archivage, à destination des entreprises et des particuliers. En d’autres termes, la sous-location est donc interdite sans le consentement du bailleur.
Or, ce dernier découvre après quelque temps un panneau à l’entrée de ses locaux indiquant «bureaux à louer». Le bailleur assimile cela à de la sous-location, faite à son insu par le locataire qui, en plus, perçoit des loyers plus élevés que ceux versés pour la location principale. Y voyant une activité de sous-location déguisée, le bailleur rappelle alors à son locataire la destination des lieux prévue dans le bail commercial et l’interdiction de sous-louer. Il l’assigne par la même occasion en justice afin de lui réclamer une augmentation de loyer correspondant aux loyers perçus.
Le réajustement du loyer principal accordé en appel
Si le contrat de mise à disposition des locaux conclu par le locataire avec un tiers s’apparente à une activité de sous-location, alors le statut des baux commerciaux prévoit que ce dernier doit avoir été autorisé par le bailleur à conclure ce que l’on appelle un sous-bail. C’est la première chose à respecter. Ensuite, ce locataire doit également veiller à ne pas appliquer un sous-loyer supérieur au prix du bail principal. À défaut, selon l’article L.145-31 du Code de commerce, il encourt la nullité de son activité et un réajustement du loyer principal.
C’est ce que retient ici la Cour d’appel. Selon les juges, le locataire conclut des contrats intitulés “prestations de services et mise à disposition de bureaux », pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction. La mise à disposition des locaux est assortie de services comme l’entretien, le chauffage, l’accès internet, le téléphone, l’assurance, l’accès à des espaces partagés comme des salles de détente, de réunion ou encore des sanitaires, et bien d’autres prestations encore. Comme la mise à disposition des bureaux se fait de manière exclusive, sans limitation de temps, et que les prestations offertes sont accessoires, il s’agit bien, selon les juges, d’une sous-location. Le bailleur obtient donc gain de cause.
Coworking ou sous-location : un prix fixé globalement
“Nous l’avons vu, dans le cas d’une sous-location, le locataire doit avertir son bailleur en cas de sous-bail et ne peut pas appliquer un loyer supérieur à celui qu’il paie lui-même, rappelle Élisabeth Albuquerque, fondatrice et gérante du cabinet d’expertise-comptable Osmose®. Si ces conditions ne sont pas respectées, alors il encourt la nullité de la sous-location et un réajustement du loyer principal. Mais, s’il ne s’agit pas d’une sous-location, ces sanctions ne peuvent s’appliquer !”
Selon le locataire, il ne s’agit en aucun cas d’une sous-location dans la mesure où il propose des contrats de services et non de simples contrats de sous-location. Et oui, ici pas d’économies d’énergie au bureau : en plus de la mise à disposition des locaux limitée dans le temps, il assure aux sous-locataires d’importants avantages comme le chauffage, mais aussi le contrôle de l’accueil, l’entretien des locaux et un service de sécurité qui représentent pour lui des charges. Le prix est donc fixé globalement.
La Cour de cassation annule la décision de la Cour d’appel
Selon la Cour de cassation, la notion de sous-location doit répondre à la définition de l’article 1709 du Code civil, tout comme la location principale classique. Or, ici, le prix global inclut d’importantes prestations pour le client. La Cour de cassation écarte donc la qualification de contrat de sous-location et annule la décision des juges d’appel.
En effet, la mise à disposition de locaux avec prestations n’est pas une sous-location, au sens de l’article L.145-31 du Code de commerce. Ici, le prix global comprenant à la fois la mise à disposition des locaux et des prestations de services qui répondent vraiment aux besoins des clients (et non considérées comme accessoires), il s’agit d’une offre de coworking et non d’un contrat de sous-location. Le bailleur n’est donc pas en droit de réclamer un ajustement et une augmentation du loyer.
Cette décision de justice revêt d’une grande importance, même si des décisions passées ont déjà démontré que la mise à disposition d’espaces assortie de prestations de nettoyage, de sécurité ou de gardiennage, ne constitue pas une sous-location. Toutefois, le rejet de la qualification de sous-location ne saurait être systématique d’où l’importance de bien rédiger ses contrats professionnels afin d’éviter toute ambiguïté. Rassurez-vous, Osmose® est là pour vous y aider.
