Article mis à jour en mai 2025
Louer un local commercial, ce n’est pas simplement occuper un espace contre un loyer : c’est conclure un bail, un contrat juridiquement encadré qui repose sur des obligations réciproques. Côté bailleur, l’engagement principal est de mettre à disposition un local conforme à l’usage convenu, et d’en garantir l’usage paisible. Côté locataire, il s’agit bien sûr de payer le loyer, mais aussi d’utiliser le bien conformément à sa destination. Le bail commercial se distingue par sa durée (généralement 9 ans), son régime protecteur pour le locataire (avec droit au renouvellement), et la stabilité qu’il offre pour le développement d’une activité. Mais au fil des années, il peut arriver que le local montre des signes de faiblesse : infiltrations, déformations, affaissement de toiture… Et dans ces cas-là, encore faut-il savoir à qui revient la responsabilité, et surtout, comment réagir pour éviter les complications juridiques.
Pourquoi signaler immédiatement le vice au bailleur est essentiel
Vous louez un local commercial et vous découvrez un vice affectant la structure du bâtiment ? Un affaissement, des infiltrations, des fissures ? La première chose à faire… c’est d’en informer votre bailleur. Et vite.
Car en matière de vices de construction, le silence du locataire peut se retourner contre lui. Ce n’est pas un conseil de bon sens, c’est une règle de droit.
Le cas concret : un restaurant contraint de fermer ses portes
Dans cette affaire, le locataire d’un restaurant-dancing avait dû fermer son établissement au public. La cause ? L’affaissement progressif de la charpente. Il a alors saisi la justice pour obtenir la résiliation du bail, arguant que le bailleur n’avait pas rempli son obligation de délivrance.
Mais les juges ont analysé les faits avec précision :
La charpente était en bon état au moment de la signature du bail.
Le locataire avait attendu deux ans après les premiers signes visibles avant de signaler le problème.
Le bailleur, de son côté, avait proposé des travaux, que le locataire n’a pas jugé utile d’accepter.
Résultat : la responsabilité du bailleur n’a pas été retenue. Et la résiliation du bail, refusée.
👉 Cette affaire rappelle un autre point souvent litigieux : le refus de restitution du dépôt de garantie en fin de bail commercial, qui illustre combien il est crucial pour le locataire comme pour le bailleur d’agir dans les règles et les délais.
Le bailleur reste responsable… à condition d’être prévenu à temps
De manière générale, le bailleur est tenu de délivrer un local en bon état d’usage et de réparation. Et cette obligation ne s’éteint pas une fois les clés remises : elle s’étend sur toute la durée du bail, notamment pour les éléments structurels comme la toiture, la charpente ou les murs porteurs.
Mais ce devoir a une contrepartie : le locataire doit informer sans délai. Car si vous laissez traîner, que les dégâts s’aggravent et que vous refusez une solution amiable… la responsabilité pourrait vous incomber.
Bon à savoir : sauf clause contraire dans votre contrat de location, le bailleur est responsable des grosses réparations liées à la structure. Les réparations locatives classiques (entretien courant, menuiserie, etc.), elles, sont à votre charge.
Ce qu’il faut retenir (et surtout appliquer)
En matière de bail commercial, la vigilance et la réactivité font toute la différence. Un vice peut survenir sans que personne ne soit en faute. Mais si vous n’agissez pas dès les premiers signes, votre position juridique peut vite s’affaiblir.
Chez Osmose, en tant qu’expert-comptable, on accompagne les entrepreneurs dans la lecture (et l’application) de leurs contrats. Parce qu’un bail, ce n’est pas qu’une signature. C’est un engagement à long terme, qui doit être bien compris pour éviter les mauvaises surprises.
