La SCI (Société Civile Immobilière) permet d’acheter un bien immobilier à plusieurs. Composée au minimum de deux associés, la SCI est, certes, un outil juridique qui offre la possibilité de se constituer un patrimoine, mais elle comporte également d’autres intérêts. Alors, pourquoi constituer une SCI ? Osmose vous explique.
C’est quoi une SCI exactement ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est une catégorie de sociétés civiles qui autorise l’achat et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers à plusieurs. Les biens deviennent alors la propriété de la société et les associés reçoivent en contrepartie des parts sociales. Sachez qu’il existe différents types de SCI :
- La SCI de gestion ou de location : c’est la SCI traditionnelle, celle qui sert à acheter un bien immobilier à plusieurs, à le gérer et à le mettre en location.
- La SCI familiale : elle ne peut être organisée qu’entre les membres de la même famille.
- La SCI construction-vente dont le but est d’acheter un terrain et d’y faire construire un bien immobilier pour ensuite revendre le tout.
- La SCI de jouissance à temps partagé qui permet de se partager l’usage d’un bien.
Pourquoi constituer une SCI ?
Alors, pourquoi créer une Société Civile Immobilière ? Quel est son intérêt ? Si la SCI apparaît comme l’outil idéal pour faciliter la transmission d’un patrimoine, elle est aussi synonyme d’autres avantages.
1 – Constituer une SCI pour transmettre plus facilement
La SCI facilite les opérations de transmission puisqu’il suffit de céder les parts sociales pour transmettre son patrimoine. La procédure est donc beaucoup plus simple et moins coûteuse qu’en cas de transmission d’un bien immobilier (droits de mutation, droits de donation, etc.). La SCI est donc un outil qui améliore la succession, mais aussi l’imposition des donations aux enfants. Les parents peuvent également transmettre progressivement leur patrimoine immobilier, tout en continuant à le gérer et à en percevoir les revenus. Enfin, la SCI est aussi un bon moyen d’éviter l’indivision dans le cas d’une séparation, d’un divorce, d’un décès, etc.
2 – Augmenter sa capacité d’achat
Le statut de SCI est un outil idéal pour acheter un bien immobilier qui n’aurait pas pu être acquis par une seule personne. Investir en SCI offre la possibilité de mettre en commun des capitaux. Résultat : la capacité financière des associés augmente et les établissements bancaires sont moins frileux et plus enclins à prêter et à accorder des financements.
3 – Constituer une SCI pour protéger son patrimoine
En créant une SCI, les associés protègent leur patrimoine. La SCI est dotée de la personnalité morale. Son patrimoine est bien distinct de celui des associés. Elle est donc l’unique détentrice du bien immobilier. Par conséquent, en cas de souci, les créanciers se retournent d’abord contre la société pour le règlement de la dette, avant d’intenter une action contre les associés. En plus, contrairement aux associés d’autres sociétés, ici, ils ne sont pas solidaires face à la dette. Cela veut dire que le créancier ne peut pas demander à un seul associé le paiement complet de la créance. Chaque associé est responsable à hauteur de sa quote-part.
4 – Préserver les concubins
La SCI protège les couples non mariés. Explications : si un couple marié ou pacsé fait un achat immobilier et qu’il en fait sa résidence principale, en cas de décès de l’un des deux, le conjoint survivant est protégé. Pour le concubinage, ce n’est pas le cas. Si un conjoint décède, ses parts sociales reviennent à ses héritiers. Afin d’empêcher cela, les statuts de la SCI peuvent mentionner que le conjoint survivant pourra continuer à occuper l’habitation commune détenue en SCI et ne pas se faire expulser par les héritiers de l’associé décédé.
Deux cas de figure sont alors possibles :
- Le concubin survivant reste dans la maison et rachète les parts sociales des héritiers à une valeur déterminée dans les statuts de la SCI.
- Les héritiers ne bénéficient aucunement de l’usufruit de la SCI. Cela n’est possible que si les concubins le prévoient expressément grâce au démembrement croisé associé à un testament.
Les autres avantages de la SCI
La SCI permet d’opter pour l’impôt sur les sociétés
En choisissant la SCI, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux, à savoir :
- l’IS, accessible sur option, mais irrévocable ;
- le régime des sociétés de personne avec par conséquent une imposition au nom des associés.
Les avantages de l’IS sont multiples. L’imposition intervient uniquement au niveau de la société. Les associés peuvent distribuer des dividendes ou capitaliser les bénéfices. Enfin, l’immeuble fait l’objet d’un amortissement, intéressant pour le résultat final imposable.
Choisir entre l’IR ou l’IS dépend de chaque projet. Le mieux est toujours de faire des comparaisons chiffrées avant de faire un choix.
Le fonctionnement de la SCI est aménageable
La SCI est une structure très flexible puisque les associés peuvent décider et aménager librement les statuts. Lors de la création, il est également possible d’opter pour un capital fixe ou variable. En choisissant le capital variable, la convocation en assemblée générale ne sera pas nécessaire si un des associés souhaite augmenter ou diminuer le capital de la SCI. Il ne sera pas non plus obligatoire de publier une annonce au Journal d’annonces légales. Enfin, la gestion courante pourra être déléguée à un ou plusieurs gérants.
Le partage des coûts
En optant pour la SCI, sachez que l’ensemble des charges locatives et des frais inhérents aux biens immobiliers sont divisés entre tous les associés. Un bel avantage à ne pas négliger !
Constituer une SCI : les précautions à prendre
La SCI est synonyme de nombreux atouts, mais qui dit avantages dit également inconvénients. Pour constituer une SCI, vous devrez donc prendre certaines précautions. En effet, la création d’une société civile immobilière entraîne l’accomplissement de formalités, telles que des démarches administratives et juridiques. Vous devrez rédiger des statuts, immatriculer la société auprès du greffe, ou encore publier une annonce légale. Sachez au passage que les statuts doivent être établis par écrit par acte sous seing privé ou acte notarié. Parmi les contraintes liées à la SCI, nous pouvons aussi citer la gestion comptable obligatoire ainsi que la mise en place d’une assemblée générale annuelle durant laquelle les décisions principales seront prises ainsi que l’approbation des comptes.
Enfin, un point de vigilance est à porter en cas de détention d’un bien immobilier professionnel loué à une société d’exploitation dans laquelle vous êtes aussi associé et dirigeant.
L’ensemble des avantages de la SCI vous a convaincu ? Attention toutefois à respecter ses contraintes. La SCI est une bonne solution pour constituer et gérer un patrimoine immobilier, transmettre celui-ci ou encore protéger son concubin. Vous devrez veiller à vous entourer des bons professionnels pour que votre projet soit une réussite. Le cabinet Osmose vous accompagne pour vous conseiller sur la gestion de votre patrimoine. N’hésitez pas à nous contacter.
