Lorsqu’il s’agit de gestion patrimoniale, les objectifs sont souvent doubles : optimiser aujourd’hui pour mieux transmettre demain. La Société Civile Immobilière (SCI) s’impose fréquemment comme une option incontournable pour structurer son patrimoine. Et pour cause : elle est aujourd’hui l’une des formes sociales les plus prisées ! Avantages fiscaux, flexibilité, transmission facilitée… Ses atouts sont nombreux. Mais, la SCI coche-t-elle vraiment toutes les cases d’une gestion de patrimoine bien pensée ? Osmose®, votre expert-comptable en Essonne, vous éclaire sur cet élément de gestion de patrimoine.
La SCI : de quoi s’agit-il ?
Avant de parler des avantages et de l’intérêt de la SCI, voyons d’abord comment elle fonctionne et à quoi elle sert.
SCI définition : rappel
La SCI, ou Société Civile Immobilière, est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes privées (les associés) de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers pour en tirer des profits. Elle appartient à la catégorie des sociétés civiles patrimoniales.
Grâce à cette structure, les moyens sont regroupés, les décisions partagées, et l’organisation simplifiée. C’est un peu comme créer une petite entreprise dédiée exclusivement à l’immobilier.
Souvent créée au sein d’une même famille, la SCI est dotée de la personnalité juridique et morale. Cela signifie qu’elle possède son propre patrimoine : les biens inscrits dans son capital lui appartiennent, et non aux associés directement. Ces derniers détiennent uniquement des parts sociales. Toutefois, ils sont indéfiniment responsables des dettes de la SCI. Qu’est-ce que cela implique ? Bien que la SCI ait sa propre personnalité juridique, en cas de soucis, les créanciers peuvent tout à fait se retourner contre les associés dans la limite de leur quote-part au capital de la SCI.
SCI et gestion de patrimoine : quel est l’objectif de la société civile immobilière ?
Alors, pourquoi constituer une SCI ? Bonne question ! Tout d’abord, il faut savoir qu’il existe plusieurs types de SCI, et chacune a son propre objectif.
“Commençons par la plus courante, la SCI à capital fixe, souvent familiale, explique Élisabeth Albuquerque, fondatrice et gérante du cabinet d’expertise comptable Osmose®. Elle a pour but de gérer et administrer le patrimoine des associés. En optant pour la société civile immobilière, les associés peuvent gérer et administrer leurs biens immobiliers, les louer, organiser des travaux, régler les charges, etc. Mais attention, il s’agit d’une structure à vocation civile.” Cela signifie que vous ne pouvez pas opter pour une SCI pour acheter des biens et les revendre rapidement. Ces activités relèvent du domaine commercial et ne s’inscrivent pas dans l’objet social d’une SCI.
D’autres SCI, comme celles à capital variable ou de construction/vente, existent également et permettent de réaliser des opérations plus commerciales, proches de ce que fait un promoteur immobilier.
SCI et gestion de patrimoine : quels sont les avantages d’opter pour la SCI ?
Alors, est-ce que SCI et gestion de patrimoine est la combinaison idéale pour gérer, protéger et transmettre ses actifs ? Ce qui est sûr, c’est que la SCI possède de nombreux atouts comme :
Faciliter la gestion du patrimoine immobilier
Qu’il s’agisse d’un couple possédant plusieurs biens immobiliers, d’une famille composée de parents et des enfants, de frères et sœurs, ou encore d’amis, la SCI est très avantageuse en matière de gestion. Avec une SCI, vous centralisez vos biens dans une seule structure, ce qui facilite les décisions et la répartition des tâches entre associés. Grâce aux statuts, elle permet d’anticiper les difficultés puisque lors des assemblées générales, le pouvoir des associés et du gérant est clairement délimité. En effet, la SCI est une structure “légère” dans le sens où les obligations légales sont moindres. Il suffit d’une assemblée générale annuelle pour décider des comptes de l’année et d’un procès-verbal pour remplir les obligations.
Transmettre facilement son patrimoine immobilier
Le second intérêt de la SCI, c’est bien entendu la transmission du patrimoine immobilier. Transmettre un bien immobilier peut vite devenir un casse-tête fiscal. Avec une SCI, vous divisez le patrimoine en parts sociales, ce qui permet une transmission progressive et souvent moins taxée. Idéale pour préserver la paix familiale. Les parents peuvent par exemple transmettre petit à petit des parts à leurs enfants et ces parts peuvent être démembrées. Cela veut dire que seule la nue-propriété est cédée et les parents continuent de jouir des fruits de leurs biens immobiliers. En démembrant les parts, les parents transmettent tout en limitant les droits de donation. Un point non négligeable.
Investir à plusieurs
Que ce soit en famille ou entre amis, la SCI permet de regrouper des moyens pour acquérir des biens immobiliers qui seraient difficiles à financer individuellement.
Société civile immobilière ou société civile patrimoniale : que choisir pour sa gestion de patrimoine ?
SCI VS SCP : quelle différence ?
Pour choisir, il est important de bien comprendre la différence entre ces deux structures. La distinction majeure repose sur leur objet social.
La société civile patrimoniale, tout comme la SCI, permet de gérer son patrimoine. Mais, son champ d’action est plus large. Elle vise à gérer un patrimoine de manière globale. Celui-ci peut donc inclure des biens immobiliers, mais aussi des œuvres d’art, des participations dans des sociétés, des portefeuilles financiers, etc.
La SCI, elle, est spécifiquement conçue pour gérer un ou plusieurs immeubles, tandis que la SCP offre une plus grande souplesse en permettant la gestion à la fois d’un patrimoine immobilier et mobilier (actions, obligations, etc.).
Comment choisir ?
Si votre objectif est simplement de faciliter la transmission d’un bien immobilier, comme une maison de famille, la SCI peut parfaitement convenir.
Attention cependant !
Si, à l’avenir, vous souhaitez vendre ce bien pour investir dans des actifs financiers, vous pourriez être bloqué par l’objet social de votre SCI, qui limite l’activité à la gestion immobilière. Dans ce cas, il faudrait passer par des démarches parfois contraignantes pour modifier cet objet social : obtenir l’accord des associés (selon les règles des statuts), mettre à jour les statuts, enregistrer les changements et effectuer les formalités administratives nécessaires, ce qui engendre des coûts supplémentaires.
À l’inverse, une SCP avec un objet social plus large, rédigé dès sa création, vous permet d’anticiper ce type d’évolution. Même si, au départ, vous ne gérez que des immeubles, cette souplesse vous laisse la possibilité d’intégrer d’autres types de patrimoines à votre société (actions, obligations, etc.) sans avoir à revoir les statuts. Vous pourrez ainsi diversifier et optimiser la gestion de votre patrimoine sans tracas administratifs inutiles.
En résumé :
Si vos besoins sont exclusivement immobiliers, la Société Civile Immobilière suffit. Mais, si vous voulez garder la porte ouverte à une gestion patrimoniale plus large, la SCP est un choix stratégique pour éviter des complications futures.
La SCI est un outil redoutablement efficace pour simplifier la gestion de votre patrimoine immobilier et organiser une transmission en douceur. Mais, elle n’est pas la solution à tout ! Si vos projets s’étendent au-delà de l’immobilier, avec des actifs financiers ou d’autres types de patrimoines, une Société Civile Patrimoniale (SCP) pourrait être un meilleur choix.
Alors, SCI ou SCP ? Tout dépend de vos objectifs et de votre vision à long terme. Ne laissez pas ces décisions cruciales au hasard. Osmose®, votre cabinet d’expertise comptable, est là pour vous guider.
