Vous êtes en quête de nouveaux locaux pour votre société ? Si vous êtes associé dans une SCI, le crédit-bail immobilier peut sembler être une solution intéressante. En effet, il permet aux entreprises d’acquérir un local professionnel sans s’endetter. Toutefois, il est nécessaire de connaître toutes les spécificités avant de s’engager. Osmose®, spécialiste de la gestion de patrimoine, vous éclaire.
SCI et crédit-bail immobilier, quel est l’avantage ?
Le principe
La SCI(crédit-preneuse) passe un contrat avec une banque (ou un établissement de crédit) spécialisée (crédit-bailleur) afin que ce dernier achète les locaux. La SCI les prend alors en location, puis les sous-loue à l’entreprise pour une durée qui a été définie lors du contrat. Lorsque le bail expire, la SCI peut acquérir les locaux pour un prix de levée d’option, relativement bas, qui tient notamment compte des versements effectués à titre de loyers.
Quel est l’intérêt de la sous-location ?
Durant la période du contrat, la Société Civile Immobilière (SCI) sert d’intermédiaire entre l’établissement financier et l’entreprise, en proposant le bien immobilier en sous-location. Sauf si la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés (IS), la sous-location de l’immeuble relève fiscalement du régime BNC (Bénéfices Non Commerciaux). Par conséquent, les associés sont imposés sur la part des bénéfices sociaux qui correspondent à leurs droits dans la société.
Crédit-bail immobilier et SCI : quelles sont les conséquences à la levée d’option ou en cas de cession ?
En cas de levée d’option
À la levée d’option, la Société Civile Immobilière devient propriétaire du bien immobilier, et met fin à l’activité de sous-location. “Cela inclut par conséquent des changements fiscaux, indique Élisabeth Albuquerque, fondatrice et gérante du cabinet d’expertise comptable Osmose®. En effet, elle ne dépend plus des revenus BNC, mais les revenus de la location de l’immeuble relèvent désormais des revenus fonciers, comme un particulier qui loue son bien.”
La cessation de l’activité de sous-location suite à la levée d’option entraîne également une plus-value professionnelle qui sera imposable de manière proportionnelle aux droits des associés dans le capital social de la SCI. Pour rappel : la plus-value représente la différence entre le prix d’achat initial et la valeur actuelle de l’immeuble, à la date de la levée d’option.
Cette règle est valable sauf si la levée d’option sur les locaux pris en crédit-bail par une Société Civile Immobilière soumise à l’impôt sur le revenu qui pratique la sous-location, n’entraîne pas l’imposition de la plus-value latente pour ses associés soumis à l’IS. En effet, les revenus qui découlent de la sous-location et ceux perçus suite à la levée d’option sont imposés selon les règles applicables en matière d’impôt sur les sociétés. La levée d’option n’entraîne alors aucun changement fiscal.
Bon à savoir : lorsqu’il y a une plus-value générée lors de la levée d’option, la loi prévoit un report d’imposition. Chaque associé doit en faire la demande.
En cas de cession
En cas de cession, une autre plus-value sera générée dès lors que le prix de vente de cession des locaux sera supérieur à la valeur vénale au jour de la levée d’option. Il faut savoir que la cession de l’immeuble met fin au report d’imposition de la plus-value. Par conséquent, elle sera à déclarer.
À mi-chemin entre la location et l’achat, le crédit-bail immobilier en SCI peut être une solution intéressante. Néanmoins, il est indispensable de mesurer les conséquences fiscales avant de s’engager. Osmose® vous accompagne. Contactez notre équipe et bénéficiez des meilleurs conseils pour monter votre projet.
