Chaque année, la TSB – taxe sur les bureaux en Île-de-France – revient hanter les colonnes des experts-comptables comme un impôt qu’on ne peut ni éviter… ni vraiment justifier. Mais le 15 mai 2025, le tribunal administratif de Montreuil est venu trancher une question que beaucoup ruminaient : peut-on déduire cette taxe dans le calcul du bénéfice imposable ? Réponse sèche : non. Et cette interdiction est parfaitement conforme au droit européen. Voilà qui mérite qu’on prenne un peu de recul (et un bon café) pour tout décortiquer.
Un peu d’histoire : la TSB, une taxe qui ne date pas d’hier
Instituée par la loi de finances pour 1990, la TSB – taxe annuelle sur les bureaux, commerces, entrepôts et parkings – concerne les locaux situés dans une zone bien délimitée : Paris et les communes de la petite et grande couronne. Objectif affiché : financer l’aménagement régional dans une zone sous forte pression foncière.
Mais en pratique, cette taxe pèse lourd. En 2023, la TSB a rapporté plus de 300 millions d’euros à l’État, avec un taux allant de 12,22 €/m² pour les bureaux à 2,43 €/m² pour les locaux de stockage (source : DGFiP – Instruction TSB 2023).
Un tarif transparent, adapté à votre entreprise
Depuis la loi de finances rectificative pour 2014, les entreprises n’ont plus le droit de déduire cette taxe de leur résultat imposable. Une décision entrée en vigueur pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2015. Et comme souvent en fiscalité, ce petit changement dans la loi a provoqué de grands ajustements dans les comptes.
Le contentieux : quand une entreprise cherche à faire valoir ses droits… fiscaux
Une société a récemment décidé de contester l’interdiction de déduction de la TSB. Son argument : cette charge aurait des points communs avec la TVA, dont le droit à déduction est un pilier de la directive européenne 2006/112/CE. En d’autres termes, si on paie une taxe liée à l’activité, pourquoi ne pas pouvoir la déduire ?
Mais le tribunal administratif de Montreuil a suivi une toute autre logique. Selon lui, la TSB n’est pas une taxe sur le chiffre d’affaires et ne peut donc pas être assimilée à une taxe entrant dans le champ de la directive TVA. Circulez.
Ce que dit le droit européen (et pourquoi ça ne sauve pas la TSB)
Le juge administratif rappelle que le droit à déduction de la TVA est strictement encadré. Il suppose une opération imposable en amont, ce qui n’est pas le cas ici. La TSB est une taxe foncière sectorielle, non liée à une opération commerciale soumise à TVA. C’est une taxe d’environnement économique, pas une taxe sur une transaction.
Bref, le raisonnement juridique est implacable : vouloir déduire la TSB, c’est comme vouloir rembourser la TVA sur une amende routière. Bonne chance.
Pour les entreprises : une ligne comptable qui coûte cher
Concrètement, cette décision verrouille définitivement le traitement fiscal de la TSB. Si vous possédez ou utilisez des locaux concernés, cette taxe devra continuer à figurer comme charge non déductible. Et ça peut vite représenter une somme significative.
Prenons un exemple simple : un siège social de 1 000 m² à Paris. La TSB s’élève à 12 220 € par an, non déductibles. Ce qui signifie, pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés au taux normal de 25 %, une surimposition de plus de 3 000 € par an. Et ce, sans qu’aucun levier d’optimisation ne soit permis… sauf à passer par une refacturation au locataire, si les clauses contractuelles le permettent.
« Ce n’est pas la taxe elle-même qui pose problème, c’est son traitement fiscal. Parce qu’une charge qu’on ne peut pas déduire, c’est une charge deux fois plus pénalisante », souligne Élisabeth Albuquerque.
Et quand on multiplie cela par plusieurs sites, ou par des années d’exercices passés, on comprend vite pourquoi certaines entreprises s’intéressent (un peu tard) à ce genre de détails.
Un tarif transparent, adapté à votre entreprise
Un sujet technique ? Oui. Un sujet comptable ? Surtout.
Chez Osmose, on voit très bien comment ce genre de décisions administratives, en apparence éloignées de la vie des entreprises, peut avoir un impact concret sur leur fiscalité.
« Ce qui est en jeu ici, ce n’est pas simplement une ligne de taxe. C’est la capacité à bien lire entre les lignes. Et à sécuriser vos charges au bon endroit. Nous avons vu des clients déduire la TSB par habitude. Parfois depuis des années. Notre rôle, c’est aussi de poser un cadre fiscal qui évite les mauvaises surprises », explique Élisabeth Albuquerque, experte-comptable et fondatrice du cabinet.
L’expert-comptable, dans ce contexte, c’est un veilleur fiscal. Il anticipe les risques, éclaire les zones grises du droit, et vous propose des alternatives. Oui, même face à une taxe têtue comme la TSB.
Ce que vous pouvez (quand même) faire
Ce n’est pas parce qu’on ne peut pas la déduire qu’on ne peut rien faire. Cette décision judiciaire invite à revoir certaines pratiques :
Examiner vos baux commerciaux pour envisager une refacturation maîtrisée ;
Intégrer la TSB dans vos projections de rentabilité immobilière ;
Anticiper son impact dans vos clôtures comptables, surtout si vous êtes en croissance ou en mutation.
Et, bien sûr, ne plus jamais l’enregistrer en charge déductible. Vraiment jamais.
Et si on parlait stratégie fiscale, plutôt que frustration fiscale ?
Cette affaire est un rappel utile : en fiscalité, les règles évoluent, mais elles ne s’improvisent pas. Chez Osmose, on ne fait pas que calculer l’impôt : on l’interprète, on le structure, on le challenge.
Et on vous aide à faire des choix comptables et fiscaux solides, même sur des sujets aussi spécifiques que la TSB. Parce que ce sont parfois ces lignes discrètes qui coûtent le plus cher… ou qui permettent de reprendre le contrôle.