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Qu’est-ce qu’une location meublée non professionnelle (LMNP) ? 

La location meublée est un investissement immobilier qui permet à son propriétaire de percevoir des revenus réguliers. En effet, le logement meublé peut être loué soit à un locataire, sous forme de résidence principale, soit à une clientèle de passage. On parle alors de location saisonnière. Quel que soit l’usage choisi, la location meublée non professionnelle permet de générer des revenus et de profiter d’avantages en matière de fiscalité. On vous explique. 

La location meublée non professionnelle : qu’est-ce que c’est ? 

L’immobilier a une place importante dans la vie des Français. Vous pouvez très bien investir dans l’immobilier avec une SCI, mais vous pouvez aussi avoir recours à la location meublée non professionnelle qui consiste à louer un bien après l’avoir meublé. Le locataire n’a plus qu’à apporter ses effets personnels pour y vivre correctement. Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 et applicable aux contrats de location signés depuis le 1er septembre 2015 stipule justement la liste des meubles devant être obligatoirement mis à disposition du locataire, dans le cadre d’une location faisant office de résidence principale. En effet, la location meublée peut être à usage de résidence principale, occasionnelle ou saisonnière. Les conditions et les avantages seront alors différents. 

Les différents types de location meublée 

La location meublée en tant que résidence principale

Si la location meublée est louée en tant que résidence principale, le bail doit avoir une durée minimale d’un an renouvelable. Cette durée est toutefois ramenée à 9 mois pour les étudiants, sans reconduction automatique. La location meublée longue durée permet de réduire les contraintes de gestion et permet aussi une meilleure rentabilité. 

La location meublée saisonnière 

Selon la loi Hoguet, la location saisonnière est une location conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs, non renouvelable. Le bail est alors régi par les dispositions du Code civil sur le contrat de louage, et le contrat signé entre les deux parties. La location meublée saisonnière est une location de tourisme, mise à disposition d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, mais qui choisit d’y effectuer un séjour de quelques jours à quelques mois. Cette option est envisageable si le bien est situé dans une zone touristique ou une grande ville. 

Quels sont les avantages de la location meublée non professionnelle ? 

La location meublée permet premièrement de générer des revenus supplémentaires de manière passive. Les locataires versent des loyers mensuels qui peuvent servir à investir ou à épargner. Investir dans la LMNP permet aussi tout simplement d’accéder à la propriété et de se constituer un patrimoine immobilier, que vous pourrez ensuite revendre ou transmettre. Vous pourrez même occuper ce bien. 

Enfin, vous pouvez également bénéficier d’avantages fiscaux. La location meublée non professionnelle vous donne le choix entre deux régimes d’imposition avantageux, à savoir :

  • le régime micro-BIC qui permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus perçus ;
  • le régime réel qui permet quant à lui de déduire les charges réelles afin de réduire l’assiette imposable.

Bon à savoir : quel que soit le régime fiscal choisi, le LMNP est soumis à la cotisation foncière des entreprises. 

La LMNP, c’est pour qui ? 

La location meublée non professionnelle est une niche fiscale qui s’adresse à tous. Il existe cependant des critères à respecter pour devenir loueur meublé non professionnel : 

  • Vous devez être propriétaire du bien meublé mis en location
  • Votre bien doit être éligible au bail de location meublée. Il doit être équipé en conséquence
  • Le bien doit comprendre a minima une pièce de 9 m2.
  • Enfin, vous ne devez pas exercer d’activité sous le statut de loueur meublé professionnel (LMP). 

Mais, au fait, quelle est la différence entre un loueur en meublé professionnel et un loueur en meublé non professionnel ? 

Différence en LMP et LMNP

D’après la loi, le loueur est professionnel lorsqu’il loue plusieurs logements meublés, que la location s’accompagne ou pas de prestations secondaires. Le loueur en meublé est professionnel lorsque : 

  • Les recettes annuelles qui découlent de son activité excèdent 23 000 euros sur l’année civile (pour l’ensemble des membres du foyer fiscal)
  • Les recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’IR dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux, et des bénéfices agricoles et non commerciaux. 

Si une de ces conditions n’est pas remplie, alors le loueur est considéré comme un loueur en meublé non professionnel. Il ne paiera pas de cotisations sociales pour son activité. Il devra en revanche déclarer tous ses revenus locatifs perçus au cours de l’année civile sur sa déclaration des revenus. Pour cela, il devra :

  • envoyer le formulaire 2042 C-PRO (Cerfa 11222) s’il a opté pour le régime micro-BIC
  • remplir et envoyer sa liasse fiscale LMNP (formulaires Cerfa 2031, 2033, et annexes) s’il a opté pour le régime réel simplifié. 

Vous en savez à présent un peu plus sur la location meublée non professionnelle. Vous souhaitez devenir propriétaire d’un bien meublé ? Ou alors, vous avez un bien que vous souhaiteriez louer ? Sachez qu’il y a des démarches préalables à la location en meublé. Enfin, sachez que si vous souhaitez revendre votre bien et/ou mettre fin à votre statut de LMNP, c’est aussi possible. Pour y voir plus clair sur ce dispositif et l’application concrète à votre situation, les experts-comptables du cabinet Osmose sont à votre disposition. Contactez-nous, nous nous ferons un plaisir de vous répondre.

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