Un expert-comptable pour LMNP qui pilote votre projet pour en tirer le maximum

Non, aucun texte ne l’impose à un loueur en meublé non professionnel. La vraie question n’est donc pas l’obligation, mais l’utilité. Au micro-BIC, vous reportez un chiffre sur votre déclaration et il n’y a effectivement pas grand-chose à déléguer. Au régime réel, en revanche, vous produisez une liasse fiscale, tenez des immobilisations et construisez un plan d’amortissement par composants qui devra être justifiable en cas de contrôle et qui déterminera votre plus-value à la revente. Ce sont trois travaux techniques dont la qualité se mesure en milliers d’euros, dans un sens comme dans l’autre. À cela s’ajoute ce qu’aucun outil ne fait : vous dire quand changer de régime, quand vendre et quand vous allez basculer en LMP.

Cela dépend du nombre de biens, du régime et de l’état de votre historique comptable : un studio unique au réel et un portefeuille de six lots avec un passage en LMP à anticiper n’ont rien de comparable. Nous établissons donc un devis après avoir regardé votre dossier, jamais avant, et le tarif est fixé à l’avance pour l’année. Ce que nous vous disons dès le premier échange, en revanche, c’est l’ordre de grandeur de ce que l’arbitrage vous rapporte — sur beaucoup de dossiers financés à crédit, l’économie d’impôt de la première année couvre plusieurs fois les honoraires. Si ce n’est pas le cas chez vous, nous vous le dirons aussi.

Le calcul se fait sur vos charges réelles, pas sur une règle générale. Au micro-BIC, l’administration retient forfaitairement 50 % de vos recettes comme charges en location meublée longue durée, et vous êtes imposé sur le reste. Au réel, vous déduisez ce que vous payez vraiment : intérêts d’emprunt et assurance, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, CFE, frais de gestion — et surtout l’amortissement du bien, qui n’existe pas au micro. Dès qu’un emprunt court, ce total dépasse presque toujours l’abattement forfaitaire. Le bon choix dépend aussi de votre horizon de revente, puisque les amortissements déduits au réel viennent désormais élargir la plus-value de cession. C’est le premier calcul que nous faisons, sur vos données et non sur un cas d’école. Et il se refait chaque année, car l’écart se resserre à mesure que vos intérêts d’emprunt diminuent.

Oui, et c’est bien plus intéressant que ce que la plupart des bailleurs imaginent. L’idée reçue veut que les années passées au micro soient des années d’amortissement perdues. En réalité, lors du passage au régime réel, le plan d’amortissement se reconstitue à compter de la date d’acquisition du bien : seules les annuités déjà écoulées sont réputées consommées, tout le reste demeure déductible. Sur un bien détenu depuis cinq ou six ans, la part restante est encore largement majoritaire, puisque le gros œuvre s’amortit sur plusieurs décennies. Nous reconstituons ce plan à partir de l’acte d’acquisition et des factures de travaux, puis nous levons l’option dans les formes et les délais applicables à votre situation.

Jusqu’en 2025, le LMNP au réel offrait un double avantage : l’amortissement effaçait l’impôt sur les loyers pendant la détention, et il n’était jamais repris à la sortie. Depuis les cessions du 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré des amortissements de l’immeuble déduits au régime réel, ce qui élargit mécaniquement la base imposable. Une réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 a confirmé que les amortissements pratiqués avant 2025 sont concernés eux aussi. Trois éléments tempèrent l’effet : le mobilier reste hors du mécanisme, les résidences étudiantes, seniors et EHPAD en sont expressément exclues, et les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer — l’impôt sur le revenu s’efface après vingt-deux ans de détention, les prélèvements sociaux après trente. Le régime réel reste donc gagnant ; ce qui change, c’est qu’il faut désormais raisonner sur la détention entière plutôt qu’année par année.

Un immeuble ne s’use pas d’un bloc : la structure tiendra un demi-siècle, les installations techniques une quinzaine d’années, le mobilier beaucoup moins. Le régime réel permet de traduire cette réalité comptablement en découpant le bien en composants, chacun déduit sur sa propre durée d’usage. Trois principes structurent l’exercice. Le terrain ne s’amortit pas : sa quote-part doit être isolée, et cette ventilation doit pouvoir être justifiée. Le mobilier s’amortit séparément, ce qui n’est pas un détail puisqu’il échappe à la réintégration dans la plus-value. Enfin, l’amortissement ne peut pas créer de déficit : la fraction qui dépasserait le résultat est mise en réserve et reste déductible ultérieurement, sans limite de durée. C’est ce dernier mécanisme qui rend le régime si efficace dans le temps — les années creuses, l’amortissement non consommé n’est pas perdu.

Deux conditions doivent être réunies simultanément : vos recettes annuelles de location meublée doivent dépasser 23 000 €, et elles doivent excéder les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. C’est la seconde condition que l’on oublie presque toujours. Un salarié bien rémunéré peut encaisser 40 000 € de loyers meublés sans jamais devenir professionnel ; un retraité ou un bailleur dont les revenus d’activité chutent peut basculer sans avoir rien changé à son patrimoine. Le passage n’est pas une option que l’on coche, il s’impose dès que les deux branches sont franchies, et il modifie le régime social, l’imputation des déficits et la fiscalité de la revente. Nous suivons cette trajectoire en cours d’année et nous simulons la bascule avant toute nouvelle acquisition.

Au micro-BIC, vous reportez simplement vos recettes brutes sur la déclaration 2042-C-PRO et l’abattement s’applique automatiquement : c’est la seule formalité de l’année. Au régime réel, vous déposez la déclaration de résultats 2031 accompagnée de ses annexes 2033, qui comprennent le bilan, le compte de résultat et le tableau des immobilisations et amortissements ; la télétransmission est obligatoire, et le résultat se reporte ensuite sur votre déclaration personnelle. S’y ajoutent, dans les deux régimes, la cotisation foncière des entreprises, dont l’avis n’est pas envoyé par courrier mais mis à disposition dans votre espace professionnel, et le cas échéant les déclarations de TVA si votre activité relève de la para-hôtellerie.

La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a durci le micro-BIC applicable à la location de courte durée à compter des revenus perçus en 2025. Un meublé de tourisme non classé ne bénéficie plus que d’un abattement de 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes annuelles. Un meublé classé ou une chambre d’hôtes conserve un abattement de 50 %, sous le plafond du micro-BIC. L’abattement de 71 % qui figurait dans beaucoup de calculs de rentabilité n’existe plus. Concrètement, le forfait ne couvre plus les charges d’un bien réellement exploité, et le passage au régime réel devient souvent la seule option cohérente. Il faut aussi qualifier votre situation au regard de la para-hôtellerie : à partir d’un certain niveau de services fournis, l’activité entre dans le champ de la TVA, avec des obligations mais aussi une possibilité de récupération sur l’acquisition.

C’est même un avantage sur ce type de dossier. Vos biens sont rarement dans la même ville, et votre expert-comptable n’a aucune raison d’être dans l’une d’elles : le travail porte sur des actes, des relevés, des tableaux d’amortissement et des liasses, qui circulent aussi bien de façon dématérialisée. Nous accompagnons des bailleurs partout en France, avec des échanges de documents en ligne et des rendez-vous en visioconférence. Ce qui compte réellement, c’est que vous ayez la même interlocutrice d’une année sur l’autre, qui connaisse l’historique de vos biens sans que vous ayez à le réexpliquer.