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Attribution ponctuelle des pertes au sein d’une SCI

La société civile immobilière est une structure juridique. Elle permet à un groupe d’individus, notamment des membres de la même famille, de gérer ensemble un patrimoine immobilier. Si son fonctionnement, régi par des statuts, bénéficie d’une grande souplesse, qu’en est-il de l’attribution des pertes et des profits au sein de la SCI ? Osmose, votre expert-comptable, vous explique.

Qu’est-ce qu’une SCI ? 

La société civile immobilière est une structure juridique constituée à minima de deux personnes qui ont le statut d’associé. Il existe différents types de SCI, dont la société civile immobilière familiale . 

La SCI est soumise aux articles 1832 et suivants du Code Civil qui établissent les règles générales applicables. Côté imposition, elle peut bénéficier des deux régimes, mais c’est l’impôt sur le revenu (IR) qui est privilégié. Dans le cadre de l’IR, la répartition des bénéfices imposables entre les associés s’effectue au prorata de leur participation au capital social. En d’autres termes, les associés sont soumis à l’IR uniquement pour la part des bénéfices sociaux qui correspondent à leurs droits dans la société. La déclaration s’effectue sur la déclaration personnelle dans la catégorie des revenus fonciers. 

Pertes et profits dans la SCI familiale

Comme indiqué précédemment, la répartition des pertes et des profits entre les associés s’effectue en fonction de leur participation au capital social. Mais, est-il possible de décider d’une autre répartition des résultats sociaux ? 

Principes généraux 

Afin d’éviter les déséquilibres, la loi impose aux associés certaines règles en matière de pertes et de profits. Ainsi, il est interdit à un associé de bénéficier de la totalité du profit procuré par la SCI. Il est aussi interdit d’exclure un associé du profit. De la même manière, il est interdit d’exonérer un associé de la totalité des pertes ou au contraire, de mettre toutes les pertes de la société à sa charge. Ces règles sont indiquées dans le pacte social de la SCI. Mais, est-il possible d’y déroger ? 

Étude cas 

Dans une affaire récente, deux époux et leurs cinq enfants se sont associés pour créer une SCI. Les statuts indiquent que les enfants détiennent 99 % du capital, et les parents, le reste, à savoir 1 %. 

Lors des délibérations prises en assemblée générale extraordinaire, il a été décidé à l’unanimité que les pertes de la SCI, enregistrées pour les exercices 2014, 2015 et 2016, seraient entièrement assumées par les associés minoritaires, à savoir les parents. Ces derniers pourraient alors déclarer ces pertes en tant que déficits fonciers, et bénéficier ainsi d’une réduction de leur impôt sur le revenu. 

À l’occasion d’un contrôle, l’administration a considéré cette manœuvre contraire à la loi, estimant que la fraction des pertes attribuées aux époux devait être proportionnelle à leur part du capital social, soit 1 %. Par conséquent, les époux se sont vus adresser des propositions de rectifications, conduisant forcément à un rehaussement de leurs revenus fonciers et donc de leur impôt sur les revenus.  

Le couple a tout d’abord porté l’affaire devant le tribunal administratif, puis devant la Cour d’Appel. C’est le Conseil d’État qui, dans un arrêt du 18 octobre 2022, a rejeté la requête de l’administration fiscale jugeant que les décisions prises en AGE dérogeaient de manière ponctuelle (et non permanente) au pacte social. Elles ne pouvaient donc pas être regardées comme des stipulations réputées non écrites. 

En conclusion, nous pouvons dire que les droits dans la SCI sont ceux qui résultent des statuts, c’est-à-dire que chaque associé se partage les pertes et les bénéfices à proportion de sa part dans le capital. Toutefois, de manière ponctuelle, les associés peuvent décider d’une répartition déséquilibrée, comme ce fut le cas ici. 

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